Achat immobilier et droit de passage non utilisé : est-il toujours valable ?

Lors d’un achat immobilier, la découverte d’un droit de passage ancien ou non utilisé peut susciter des interrogations. En droit, l’absence d’usage ne signifie pas nécessairement la disparition de la servitude.

Un droit de passage est une servitude attachée au bien, généralement créée par titre (acte notarié) ou par la loi, notamment en cas d’enclave. Tant que cette servitude est régulièrement constituée et mentionnée dans les actes, elle reste juridiquement valable, même si elle n’a pas été exercée depuis de nombreuses années.

Toutefois, une servitude peut s’éteindre dans certains cas précis. L’extinction peut résulter de la prescription extinctive, lorsque le droit n’a pas été utilisé pendant trente ans, ou de la disparition de son utilité, par exemple si le terrain n’est plus enclavé. Encore faut-il pouvoir en apporter la preuve, ce qui suppose une analyse juridique approfondie.

Pour l’acquéreur, un droit de passage non utilisé peut représenter un risque futur, car le bénéficiaire conserve en principe la possibilité de le remettre en œuvre. Cela peut affecter l’usage du terrain, sa tranquillité ou sa valeur.

Avant d’acheter, il est essentiel d’examiner les titres de propriété, le règlement de servitude et l’historique des lieux. Le notaire vérifie l’existence, la portée et les conditions d’extinction éventuelle du droit de passage, afin de sécuriser la transaction et d’éviter toute mauvaise surprise après la vente.