Servitude non apparente : peut-elle bloquer une vente ?

Une servitude non apparente est une charge qui pèse sur un bien, mais qui n’est pas visible à l’œil nu. Contrairement à une servitude de passage ou à un mur mitoyen, elle ne se matérialise pas physiquement : il peut s’agir, par exemple, d’une servitude interdisant de construire à une certaine hauteur, d’un droit de canalisation souterrain ou d’une contrainte liée à l’écoulement des eaux.

Lors d’une vente, une servitude non apparente peut poser problème si elle n’a pas été régulièrement publiée ou si elle n’a pas été portée à la connaissance de l’acquéreur. En effet, le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de toutes les charges qui affectent le bien. À défaut, l’acquéreur pourrait invoquer un vice caché ou demander une réduction du prix, voire, dans les cas les plus graves, l’annulation de la vente.

Lorsque la servitude est inscrite au service de publicité foncière, elle s’impose à l’acquéreur, même si elle n’est pas visible. Elle ne bloque donc pas la vente, mais peut influencer la valeur du bien ou les projets de l’acheteur.

En revanche, une servitude non déclarée ou irrégulière peut entraîner des litiges : travaux interdits, impossibilité d’aménager une extension, contraintes techniques imprévues… D’où l’intérêt de vérifier soigneusement l’histoire juridique du bien.

Le notaire joue un rôle essentiel : il analyse les titres de propriété, identifie les servitudes existantes et sécurise la transaction pour éviter toute mauvaise surprise.